Luật Đất đai năm 2024 được đông đảo người dân quan tâm ngay từ khi mới đưa ra dự thảo, luật sư có thể khái quát tổng thể về những thay đổi của Luật này?

Luật sư Trần Văn An.

Luật sư Trần Văn An: Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều; tăng 2 chương so với Luật Đất đai hiện hành. Trong đó, bổ sung 1 chương về phát triển quỹ đất và tách riêng 1 chương về thu hồi, trưng dụng và bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Luật sửa đổi 180 điều; bổ sung 78 điều, bãi bỏ 30 điều (gộp 13 điều, bỏ đi 14 điều và tách ra 4 điều). 

Với số lượng chương, điều, điểm khoản như vậy, có thể nói, Luật Đất đai 2024 được sửa đổi toàn diện, tổng thể. Luật đã cụ thể hóa nội dung, tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất”, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, công dân, đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH địa phương và phát triển đất nước.

Đâu là những điểm mới cơ bản của Luật Đất đai 2024, thưa luật sư?

Luật sư Trần Văn An: Luật Đất đai 2024 có nhiều nội dung mới quan trọng. Trước hết là việc bỏ khung giá đất thay thế bằng bảng giá đất hằng năm (thực hiện từ ngày 1/1/2026). Theo Luật cũ, khung giá đất được quy định 5 năm một lần, Luật mới quy định bảng giá hằng năm do UBND tỉnh trình HĐND tỉnh xem xét quyết định và công bố áp dụng từ ngày 1/1 năm sau. So với quy định cũ, quy định bảng giá đất kịp thời, linh động, phù hợp với thực tế địa phương hơn; góp phần hạn chế các vụ tranh chấp, lợi dụng trục lợi giá đất đã từng xảy ra tại các địa phương thời gian qua. Ví dụ như trường hợp người dân mua đất giá cao, kê khai giá thấp để trốn thuế...

Luật mới cũng mở rộng, kéo dài thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) cho các trường hợp đất không có giấy tờ trước ngày 1/7/2014. Theo quy định hiện hành, các trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài, phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp trước ngày 15/10/1993 thì mới được cấp GCN. 

Theo Luật Đất đai 2024, các trường hợp bảo đảm điều kiện trên tính từ ngày 1/7/2014 trở về trước, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp được giao đất trái thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp GCN. Các trường hợp đất cấp sai thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 trở về trước cũng có thể được cấp GCN nếu đáp ứng các điều kiện: Được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, đất phù hợp quy hoạch, có các giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) trước đó.

Luật mới còn cho phép người dân, doanh nghiệp không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp trong một số trường hợp được nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho loại đất này. Đặc biệt, để minh bạch chủ thể sử dụng đất, hạn chế tranh chấp đất đai, Luật mới bỏ khái niệm chủ thể là hộ gia đình, thay bằng cá nhân và những người đồng sử dụng. Tuy nhiên, Luật mới vẫn bảo lưu các quy định (vẫn công nhận hộ gia đình) đối với những vấn đề pháp lý phát sinh trước ngày 1/1/2025. Sau ngày này, Nhà nước không giao đất, cho thuê đất, không công nhận quyền SDĐ đối với hộ gia đình.

Đồng thời, Luật cũng bảo đảm quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được thực hiện các quyền giao dịch và SDĐ như mua bán, tặng cho, cho thuê, thừa kế... và được đứng tên trực tiếp trên GCNQSD đất. Quy định này rất quan trọng, bảo đảm tính chính danh của người SDĐ, hạn chế tranh chấp từ việc "lách luật” nhờ người khác đứng tên đất. Đồng thời đây cũng là cơ hội thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam tái hồi phục, thu hút các nguồn tiền từ nước ngoài vào thị trường này.

Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước bố trí quỹ đất để đồng bào DTTS tổ chức hoạt động cộng đồng phù hợp với phong tục, tập quán và điều kiện thực tế của từng vùng, miền. Ảnh: Nhà sinh hoạt cộng đồng của người dân tộc Cao Lan, xã Xuân Lương (Yên Thế). Nguyễn Hưởng.

Luật Đất đai 2024 còn có nhiều quy định mới mang tính chất hỗ trợ đồng bào dân tộc thiểu số (DTTS) miền núi. Luật quy định Nhà nước phải bố trí quỹ đất để đồng bào DTTS tổ chức hoạt động cộng đồng phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc, văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng, miền. Đồng thời, quy định về chính sách hỗ trợ đất đai lần đầu cho cá nhân là người DTTS là hộ nghèo, cận nghèo tại vùng đồng bào DTTS (theo đó các đối tượng này khi được giao đất, thuê đất, nhận thừa kế... có thể được giảm hoặc miễn tiền SDĐ)... Đặc biệt, Luật có nhiều quy định mới trong thu hồi đất.

Đây là những quy định tác động rất lớn đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án. Đề nghị luật sư trao đổi kỹ hơn về nội dung này?

Luật sư Trần Văn An: Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH. Theo đó, nếu các dự án thu hồi đất không rơi vào các trường hợp Nhà nước quy định thì tổ chức, doanh nghiệp phải thực hiện việc đền bù theo thỏa thuận với người dân hoặc qua đấu giá, đấu thầu... Hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất theo Luật này cũng đa dạng hơn. Hiện nay, người dân có đất thu hồi chỉ được bồi thường về đất cùng mục đích sử dụng hoặc được bồi thường bằng tiền. Ở Luật mới, người dân có thể được bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng, tức là bổ sung thêm hình thức đất đổi đất mà không giới hạn về mục đích sử dụng. 

Ví dụ như Nhà nước thu hồi đất thổ cư của hộ dân có thể bồi thường bằng đất công ích; thu hồi đất nông nghiệp có thể bồi thường bằng đất ở.... Khoản 6, Điều 91, Luật Đất đai 2024 còn quy định: Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. 

Lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Sơn Động kiểm tra một trường hợp sử dụng đất tại xã Vĩnh An.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng sau khi đã thu hồi đất xong nhưng các công trình tái định cư vẫn chưa được xây dựng, chậm thực hiện, người dân chưa được thụ hưởng... Ngoài ra, Luật mới cũng bổ sung quy định khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất gồm: Hỗ trợ di dời vật nuôi; hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp. Quy định này khi đi vào cuộc sống còn góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án, phục vụ phát triển KT-XH địa phương.

Luật Đất đai 2024 được sửa đổi toàn diện, có nhiều quy định mới, liên quan tới nhiều luật, bộ luật khác. Để Luật sớm phát huy hiệu quả trong thực tiễn, theo luật sư cần những yếu tố nào ?

Luật sư Trần Văn An: Để các quy định của Luật được thực thi trong thực tiễn cuộc sống, các nghị định và văn bản hướng dẫn thi hành luật cần phải chi tiết, cụ thể và kịp thời. Quá trình xây dựng các văn bản này cần tính toán kỹ việc chuyển tiếp của các quy định và khi áp dụng phải có sự uyển chuyển, phù hợp thực tế. 

Ví dụ theo quy định, các dự án khu đô thị, đất nền phải có tỷ lệ nhất định liên quan đến xây dựng các nhà liền kề, shophouse, biệt thự. Tuy nhiên, tại Bắc Giang có nhiều dự án phân lô, bán nền đã và đang được thực hiện. Thực tế, việc áp dụng quy định này thế nào, có hồi tố hay không cần phải tính toán kỹ để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và các hợp đồng đã ký kết.

Đặc biệt, nên thực hiện chiến dịch tuyên truyền, phổ biến sâu rộng các quy định mới của Luật cũng như các văn bản hướng dẫn thực thi đến cơ quan, tổ chức, người dân để tạo sự đồng thuận.

Theo Báo Bắc Giang